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发展企业自持租赁住房亟需配套政策落地
作者:  时间:2018-5-15  来源:上海森洋投资

 

“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”……饱受争议的万科北京“高价租赁房”
项目日前传出首批房源出租率超过80%的消息,似乎经受住了市场的考验。但这种高
价租赁房与国家发展租赁住房的初衷有一定差距,要想通过企业自持方式发展租赁住房
仍有很多配套问题需要解决。

万科“高价租赁房”项目租金之所以较市场预期高,万科解释称依据成本核算,当年两
宗地拿地成本高达109亿元,加上50亿元的资金和建安成本,总成本约160亿元,即
使在现有高租金条件下,回报率仍不足3%。有人测算,按照当时的地价水平核算的租
金回报周期可能远远超过20年甚至30年。

不过记者认为,国家培育发展住房租赁市场的初衷,是通过租赁市场解决广大中低收入
者的居住问题,企业自持租赁住房是北京市房地产调控的一项重要措施,也是加强租赁
住房供给的一个重要途径,这种租金远高于市场预期的高价租赁房与政府初衷确实有一
定差距。

多年来,我国住房租赁市场一直没有发展起来,投资回报率低是重要原因之一,根本原
因还在于地价过高。如果通过公开市场招拍挂的方式获取土地用于建设租赁住房,对企
业来说利润微薄,从商业运营角度来讲无法持续,很多企业不愿意参与其中。同时,融
资渠道单一也制约了企业大规模进入住房租赁市场。要解决企业自持租赁住房项目的资
金问题,除了降低土地成本、提高租金回报率外,未来通过房地产信托投资基金(REITs)
的方式退出可能是一个有效解决方案。

近年来,国家提出“房住不炒”、“租购并举”,鼓励长期租赁,出台了一系列支持租赁
市场发展政策,其中在北京、上海等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,
能够有效降低住房租赁企业前期投入成本,缓解其资金压力,毕竟集体建设用地地价相
对较低。另外,在金融政策支持方面,鼓励住房租赁企业发行资产证券化产品,住房租
赁类REITs更是加速获批,这些都有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高
资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设。

从长期来看,我国要发展住房租赁市场,公募REITs是大势所趋。不过,现在公募REITs
落地最大的问题仍是收益率较低。国际上REITs收益率一般在6%~8%,而北京、上海
的租赁住房收益率只有1%~2%。另外,税收、法律法规等还有待进一步完善,目前相
关部门正在推进政策制定,配套政策细则也有待进一步出台。未来,随着公募REITs
的推出,我国住房租赁市场发展前景可期。
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